名義変更（贈与）

婚姻期間が①２０年以上の夫婦の間で、②国内の居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われ、③贈与を受けた年の翌年３月１５日までに取得した不動産に受贈者が現実に住んでいて、その後も引き続き住む見込みがある場合には基礎控除の１１０万円に加えて、さらに２，０００万円の控除（１１０万円＋２，０００万円＝２，１１０万円まで非課税）を受けることができます。これを一般に夫婦間贈与の特例といいますが、同じ配偶者からの贈与については一生に１回しか利用することができず、また家屋の敷地にも適用できますが、①夫、②妻、③受贈者と同居する親族のいずれかが居住用家屋を所有していることが条件となります。この特例を上手く利用すれば、贈与税が課税されることなく贈与により不動産の名義を変更することができるだけでなく、後々のことを考えて不動産の名義上でも配偶者の住む場所を確保してあげらる、また相続税の節税効果も考えられます。ただしこの特例の適用を受ける際には、戸籍謄（抄）本、戸籍の附票の写しなどの一定の書類を添付して贈与税の申告をする必要があります。（なお、税金に関する詳細は税理士または税務署にご相談ください。）

贈与税の課税制度には上記表の暦年課税制度ともう1つ相続時精算課税制度の２つの制度があります。「相続時精算課税制度」は、贈与時に贈与財産に対する贈与税を納め（ただし、年間の基礎控除１１０万円に加え合計２，５００万円までは贈与税の納付は不要。これを超える分は一律２０％の税率にて課税。）その贈与者が死亡した時にその贈与財産の贈与時の価額と相続財産の価額とを合計した金額を基に計算した相続税から、すでに納めた贈与税相当額を控除することにより贈与税・相続税を通じた納税を行うものです。（その文言のとおり「相続時」に「精算」する「課税制度」です。）贈与する年の１月１日現在の年齢が６０歳以上の父母または祖父母が、１８歳以上の子または孫に対し財産を贈与する場合に選択することができ、相続時精算課税選択届出書に戸籍謄（抄）本や戸籍の附票の写しなどの一定の書類を添付して贈与税の申告をする必要があります。この制度は将来相続税が発生しそうにない方（３，０００万円＋（６００万円×法定相続人の数）の相続税の基礎控除内の人など）は、上記の金額が実質的に非課税となりますので相続開始前にその子どもなどに一気に不動産の名義を変更することができるといったメリットがあります。その半面選択した贈与財産はその全てが相続財産と合算され、合算される贈与財産の価額は贈与時の時価になるので、贈与時の価額より相続発生時の価額の下落が見込まれ、かつ、将来相続税が発生しそうな方などは、この制度を選択するにあたっては税理士などの税の専門家を通した事前の検討が望ましいといえます。

ご依頼が多いケースとしては、子どもが家を建てるのでこの機会に土地を贈与したい、終活として生前に土地と建物を子どもの名義に変更しておきたいといったご要望があります。また、ハウスメーカー様からのご紹介でよくあるものが、親が所有している建物に子ども夫婦が一緒に住むことになったのでリフォームをするにあたり、子どもがリフォーム資金を出すことになるケースです。この場合は、例えばリフォーム資金を借り入れる場合は、建物を子どもの名義にしないと住宅ローン控除などが受けられないということになってしまいます。またそれ以前の問題としてリフォームローンを組まない場合であっても、親の所有物である建物に対し、子どもが資金を提供することになりますので、リフォーム資金が子どもから親へのみなし贈与とされる可能性もありますので注意が必要です。

そもそも不動産登記制度とは何なのかというと、私たちの重要な財産である土地や建物がどこにあるのか、どんな種類や構造でどれくらいの広さがあるのか、またその不動産をいったい誰が所有しているのかといった不動産の権利関係などの状況を、登記記録という公の帳簿に記録し一般に公開することによって、取引の安全と円滑に資する役割を果たしています。

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